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调控政策达历年之最,房地产“灰犀牛”得到防控!
时间:2018-02-01 点击次数:3064次

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二手房市场,急于套现的房主不惜降价抛售。

  2017年,是房地产最强调控之年,各地频频出台并落实严格的限购、限贷、限售等楼市调控措施,累计有110个城市发布了250多次调控政策信息,达到历年之最。持续的调控,令热点城市房地产市场明显降温。据中原地产研究中心统计,北京、天津、上海等全国调控最严格的15个核心热点城市,2017年以来商品住宅合计签约量同比大跌45%以上。部分城市房价环比和同比均出现下跌,跌幅最深的廊坊市,房价比去年同期跌去30%以上。

  从2008年起,房价的快速上涨让城市住房成为回报较高的投资品,很多热钱进入其中。不少人通过民间借贷、网络借贷甚至银行消费贷、房地产公司首付贷投资了房产。然而,这轮房地产调控,恰逢最强的金融监管,资金源头正在收紧各类贷款。这些炒房者一方面面临房价下跌的损失,又面临着房贷、拆借资金等多种债务,不少炒房者只得继续四处举债。房价下跌,达到了他们心理承受的极限,他们不仅没赚到钱还亏了钱。一些炒房者感叹,看来炒房致富是行不通了。

  当初弃厂炒房,现在想把厂子买回来

  ——真应了那句话,房子是用来住的,不是用来炒的

  北辰区居民袁磊(化名),原来是一名小有成就的企业主。他在一家产业园区投资100多万元建了一个不锈钢厨具厂,厂里红火时有30多名职工,年销售额400多万元,纯利润也有30多万元。

  这样的收入,已足够一家人生活,他把孩子送到北京的私立中学读书,准备将来到国外读大学。妻子赋闲在家,偶尔去北京租住一个多月,照看孩子。2013年,考虑到照顾孩子方便,不再四处租房子,妻子决定在北京买下一套房产,花了200多万元。

  到了2015年,孩子快高中毕业时,这套房产涨到了380万元。妻子把房子卖了,对袁磊说:你看这两年,你每天辛辛苦苦开厂,又是买原料,又是管生产,还要出差跑销售,三年下来也不过挣了90多万元,还不如北京那套房挣得多。

  听了这些话,袁磊很不是滋味,但他觉得,自己已经办了10多年企业了,有了技术、经验、管理等方面的积累,不应该转行去投资房产。

  转眼到了2015年底,在一个小范围的同行聚会上,有朋友透露,过去四五年在北京、深圳、上海投资了好几套房产,现在已增值上千万元了,比辛辛苦苦开厂赚得多多了,下一步准备把厂子卖了,现在可以退休了。朋友还不到45岁,投资房产已经足够养老了,这让袁磊很动心。

  2016年初,袁磊想通了,他准备炒房,他把自己的工厂通过产权交易网站转让了出去,作价600万元。他想投资深圳、上海的房产,但这笔钱只够买一套房子。有中介建议,可以贷款,或者通过民间借贷买房。他就通过朋友圈,向其他企业主借款300万元用于炒房,约定利息是银行的两倍。

  在分别购买了一套深圳的住宅和一套上海的住宅后,袁磊共欠银行300多万元,欠朋友300多万元,每个月要还4万多元。他手里还剩80万元,准备还上一年左右,就卖掉房产,短线操作谋利。

  然而,一切变化那么快,随着各种限购、限售政策推出,深圳和上海的房价也开始不涨了。袁磊起初不怎么担心,但在2017年9月之后,他手里已不剩多少现金了,面临着无法还贷的困境。他决定去中介挂牌,卖掉自己的房产。

  挂牌三个月还是没有人看房,中介反馈,现在中心城市房产交易量骤降,有买房资格的人少了,再加上银行放贷开始谨慎了,房子越来越不好卖。不仅如此,他投资的房产,账面上已经下跌了50多万元,现在卖了可能要亏钱,只得转为长线持有了。

  袁磊已没有了工厂,也就没有了收入来源,长线持有就需要继续借钱。妻子已随孩子去了英国,也需要生活费。现在他还发现,一些银行、网络贷款公司已收紧放贷政策,这让他非常苦恼:“我现在反倒是想把厂子买回来,不至于现在负债这么多,至少每个月还有收入。”

  想到自己最初投资房产的决策,袁磊觉得就是一个错误。“你看,中心城市房价已连续15个月下降了。看来,真应了那句话,房子是用来住的,不是用来炒的。”他说。

  辞职炒房,现在想再找工作

  ——市面上大部分人都开始选择租房子,而不是买房子

  与袁磊类似的还有一群人,他们本是职场人士,有着稳定的工作,收入中等,但也禁不住过去几年房价大涨的诱惑而进入了房地产市场,杨妍(化名)就是这样一位炒房者。她两年前还是本市一所基层医院的护士,觉得护士工作辛苦,看到有朋友“早买一套房,少奋斗十年”,她有些羡慕。再加上当时她的事业也遇到了瓶颈,就辞职了。

  辞职之前的2015年,就有一个想法在她脑中盘旋,为何自己不可以多买一套房等着升值呢?她就动员丈夫办理信用卡套现,从亲戚朋友处借钱,她自己也从经营消费贷、现金贷的金融机构处贷了款,共计120多万元,又从银行贷款230万元,于2016年底投资买了一套350万元的房产。

  丈夫是一位大学教师,不赞成她这么做,“你看咱们工作稳定,收入虽然不算多高,但也基本能满足生活所需,何必要因为炒房背负这么一大笔债务呢?”仔细计算下来,杨妍投资的这套房,每月还贷1.5万元,加上拆借资金的利息,每月要还2.3万元左右。“这基本相当于每天一睁眼,我就欠别人800元。” 杨妍说。

  拿到房本后,杨妍把房子租了出去,每月收得房租4500元,算是减轻了一点压力。丈夫能支援5000元左右,剩下的1.4万元还需要自己筹措。杨妍的计划是,按照以前的上涨规律,这套房子一年之后能升值50多万元,短时期内承担点房贷不算什么,未来只要房价涨幅高,就能覆盖掉现在的还贷成本,总体上还是会赚钱的。

  她通过一家股份制银行的消费贷又贷出了30万元,用于每月的房贷。然而,让她想不到的是,在她买完房子的半年多时间内,房子没有升值,甚至贬值了20多万元。中介反馈的信息是,自2017年3月底实施限购政策以来,房产交易量骤降,很多人不买房了。

  到了2017年10月份,银监会发布规定,要求各地银行、小额贷款机构严查消费贷违规进入楼市的情况,杨妍也接到了银行的通知,要求提交消费的凭据,否则要收回贷款。她周转来的钱,全部用于还贷了,根本没有消费。这下她慌了神,赶紧继续四处借钱,从父母那里又借来30万元,还上了这笔贷款。

  后来,杨妍也从网上借了高利贷,利息很高,但她别无选择。周转两个月后,她彻底陷入了泥潭,每月要还高利贷的钱,再加上房贷的钱,朋友的借款等,加起来达到了3万多元。在她没有收入的情况下,这让她压力很大,她决定尽快降价抛售这套房子。

  即便降价40多万元,这套房产还是无人接盘。有意向的买房人看完房子后,虽然觉得房子质量、户型、环境等各方面都挺好,但就是价格太贵,不愿购买。杨妍询问租自己房子的客户,是否愿意购买自己的房子。结果租户说:“你看,如果我买这套房的话,我得自己拿出100多万元,还得每月支付1.5万元的房贷。而现在,我花4500元就租下了这套房子,我何必要买呢?”

  租房子每月的租金,远远低于买房子每月的还贷,市面上大部分人都开始选择租房子而不是买房子了。杨妍询问中介后,也印证了这种情况。看来,这套房子现在砸自己手里了。

  每月还要持续还贷,无奈之下,杨妍想返回职场找工作。好在辞职的时间不长,她还没有忘记自己的专业知识,很快就获得了面试的机会,可以到民办医疗机构当护士。现在的她,已不再做发财的美梦,而是想找一份工作踏踏实实干,不再背负这么大的债务压力。

  强监管加上去杠杆,主动化解房地产泡沫

  ——不再寄希望于炒房致富,实体经济迎来转机

  2017年,天津市收紧了楼市调控政策,当年,商品房销售面积同比下降45.3%,房地产业投资下降12.6%。这是为了妥善化解房地产泡沫“灰犀牛”风险隐患,而主动作为的结果。

  2018年1月18日,国家统计局发布的70个大中城市房价统计显示,天津二手房价格跌到一年以前,也就是2017年12月天津的二手房价格和2016年12月的价格基本持平。2016年11月以后投机购房的炒房者,基本面临资产缩水、难以出手的局面。

  近年来,中心城市房价过快上涨,使得越来越多的人加入了投资、投机购房的队伍,居民的债务杠杆率也快速上升。数据显示,不少人从银行、民间机构举债购房,居民债务占居民可支配收入的比重已从2007年的不足35%,上涨至2016年底的90%。一些炒房者甚至通过消费贷、首付贷、现金贷等个人信用贷款加杠杆购房。居民债务率过高,是当前经济运行中的“灰犀牛”。

  为了防范风险,2017年金融监管部门积极稳妥推进去杠杆政策,先后严禁消费贷、首付贷等违规资金进入楼市,甚至从严查处现金贷、高利贷等,避免居民背负过高债务。随着房地产调控政策的实施,加上金融去杠杆的叠加效应,当前,中心城市房价上涨的势头得到有效遏制。对2016年进入楼市的炒房者而言,当前既面临较高的债务压力,也面临资产缩水的困境,左右为难。炒房者面临的被动局面,正是房地产调控长效机制在起作用。

  过去十多年,大量的产业资本、金融资本进入房地产业,实体产业举步维艰。随着土地、金融、财税等住房制度改革加快推进,房地产调控长效机制形成,人们将安居乐业,不再寄希望于炒房致富,实体经济也将迎来转机。


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